L’achat d’un bien immobilier se déroule en plusieurs étapes. La signature de l’acte de vente n’en est que l’aboutissement. Le processus commence par un accord entre le vendeur et l’acheteur sur le prix du bien. Cet accord est ensuite formalisé par un contrat préalable : le compromis de vente.
Rédigé par un notaire, ce document rassemble toutes les informations essentielles relatives au bien, aux parties et aux conditions de la transaction. En droit marocain, comme en droit français, le compromis de vente est considéré comme un avant-contrat ayant valeur de vente, sauf si l’une des conditions suspensives prévues n’est pas réalisée.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
Une condition suspensive est un événement extérieur dont la réalisation est indispensable pour que la vente définitive soit conclue.
Il s’agit toujours d’un événement indépendant de la volonté du vendeur ou de l’acheteur. C’est la raison pour laquelle les conditions dites « potestatives » (dépendant d’une seule partie) sont inacceptables juridiquement.
Ainsi, tant que la condition suspensive n’est pas réalisée, la vente reste en attente. Si elle n’est pas remplie dans le délai prévu, le compromis devient caduc, sans pénalité pour l’acheteur (ni pour le vendeur).
La condition suspensive de crédit : la plus courante
Lorsqu’un acheteur finance une acquisition immobilière par un prêt bancaire, le compromis doit obligatoirement inclure une clause suspensive d’obtention de crédit.
Cela signifie que :
- la vente ne peut être finalisée que si l’acheteur obtient son crédit dans le délai prévu ;
- le refus de la banque annule automatiquement le compromis de vente ;
- l’acheteur doit notifier son renoncement avant la fin de ce délai.
Cette clause protège l’acheteur : elle lui évite de s’engager dans un achat qu’il ne pourrait pas financer sans l’accord d’une banque.
En pratique, le délai accordé oscille généralement entre 2 et 3 mois pour permettre de déposer plusieurs demandes de financement.
Autres conditions suspensives fréquentes au Maroc
Outre l’obtention d’un crédit, un compromis de vente peut inclure d’autres conditions suspensives telles que :
1. Obtention d’un permis de construire
Cette clause est indispensable lors de l’achat d’un terrain destiné à recevoir une construction.
La décision d’octroyer ou non le permis dépend des autorités locales, donc d’un facteur extérieur aux parties.
2. Absence de droit de préemption
La vente peut être conditionnée au fait qu’aucun :
- locataire,
- voisin,
- ou organisme public
ne revendique un droit de préemption.
3. Absence de servitudes problématiques
Certaines servitudes peuvent :
- empêcher l’usage normal du bien,
- compliquer les projets de construction,
- restreindre l’accès ou les modifications.
Une clause suspensive peut donc protéger l’acheteur contre ces risques.
Points essentiels à retenir
- Une condition suspensive dépend d’un événement extérieur : ni le vendeur ni l’acheteur n’ont la main dessus.
- La clause suspensive de crédit est obligatoire lorsque l’achat est financé par un prêt bancaire.
- Si la condition n’est pas réalisée dans le délai prévu, le compromis devient caduc, et l’acheteur n’est plus engagé.
- Les conditions suspensives sécurisent la transaction et protègent les deux parties.
